L’immobilier à Allassac : de réelles opportunités

L’immobilier à Allassac : de réelles opportunités

A l’occasion de la publication du baromètre de l’observatoire de l’immobilier de la CCI de Corrèze le 10 juillet dernier, nous revenons sur les principaux enseignements de cette étude, et plus particulièrement sur les spécificités du marché immobilier à Allassac, qui ne sont pas décrites dans ce baromètre départemental.

Que faut-il retenir de ce baromètre au niveau du département ?

Globalement sur le département, l’activité immobilière s’est maintenue en 2018 à un niveau élevé d’environ 6 600 transactions.

L’année 2019 a démarré très fort et devrait donc être également un bon cru. Ce dynamisme se concentre toutefois sur les grandes villes du département et leur proche périphérie, en relation avec leur attractivité économique, avec Brive en tête, suivie de Tulle puis d’Ussel.

Les territoires ruraux sont en revanche beaucoup moins dynamiques, mais il y a de fortes disparités : en schématisant, on peut dire que le marché est d’autant plus animé que l’on se déplace du nord-est vers le sud-ouest du département et que l’on se rapproche de la Dordogne. Ce qui correspond à la carte de l’activité et de l’attractivité économiques du département.

On voit de plus en plus de biens à vendre à Allassac, est-ce cela va moins bien ici qu’ailleurs ?

Le marché immobilier résidentiel à Allassac ne va pas mieux ni moins bien que dans des villes comparables comme Objat ou Donzenac : pour preuve, le volume d’affaires (la somme des prix de vente) est comparable, en moyenne annuelle, dans les trois villes, même si d’une année sur l’autre il peut y avoir de gros écarts en fonction de l’importance de certaines opérations individuelles.

En revanche, les transactions à Allassac sont structurellement plus nombreuses que chez ses voisines du fait d’un territoire agricole plus étendu que celui de ses deux principales voisines. Il n’en reste pas moins vrai que le marché à Allassac est moins animé que dans les grandes villes du département que sont Brive ou Tulle, ce qui est normal. Il y a en effet naturellement moins de demande en-dehors des centres urbains, et les délais des transactions sont plus longs, même pour des biens au bon prix, ce qui peut donner l’impression qu’il y a plus de biens à vendre.

Par ailleurs, on observe que le nombre de transactions se maintient sur 2017-2018 proche de la centaine par an, sans avoir encore dépassé ce seuil. Et 2019 a démarré sur la même lancée selon les premiers chiffres dont nous disposons.

Enfin, le nombre de permis de construire ne faiblit pas, entre 15 et 20 par an. Cela peut paraître peu, mais du coup Allassac gagne des habitants à hauteur de 1% par an depuis plus de 15 ans alors que Brive et la Corrèze dans son ensemble en perdent, par exemple. Ce qui est plutôt un signe de dynamisme du marché local, en lien avec la préférence des familles de jeunes actifs avec enfants pour la maison avec jardin. C’est d’ailleurs pour cela que la fermeture d’une classe au sein de l’école primaire Pierre Maurice Restoueix a suscité au printemps une vive émotion, parfaitement justifiée selon nous, car elle ne va pas dans le sens de l’évolution démographique objectivement constatée. Sans parler, bien évidemment, des conséquences éducatives, alors que l’offre scolaire de la commune est d’excellente qualité et que les effectifs de maternelle vont encore augmenter de presque l’équivalent d’une petite classe à la rentrée prochaine.

Et en termes de prix, y a-t-il de bonnes affaires à faire ?

Disons qu’il y en a pour tous les goûts!

Celui qui veut faire construire peut trouver des terrains à partir de 9-10 euros le mètre carré pour des surfaces importantes, et plus fréquemment aux alentours de 20 euros pour une surface courante aux alentours de 1 500 m², à quoi il faudra ajouter les frais de viabilisation. Quel que soit le terrain, nous recommandons de réaliser une étude de sol avant toute acquisition pour vérifier qu’il n’y aura pas de surcoût à la construction, notamment sur les terrains argileux. Parfois, il vaut mieux payer son terrain un peu plus cher avec un « bon » sol pour construire moins cher et réaliser une économie sur le budget global. Et contrairement aux idées reçues, recourir à un architecte n’est pas forcément plus cher, mais apporte une réelle sécurité à tous points de vue.

En centre-bourg, plusieurs immeubles et maisons en mauvais état sont à vendre : on a vu jusqu’en 2017 quelques transactions à moins de 300 euros le m², mais le gros du marché tient entre 500 et moins de 1 000 EUR/m² selon la surface du bien et son état. Cela peut être une bonne option pour les personnes disposant d’un petit budget et capables de réaliser elles-mêmes les travaux au meilleur coût, à condition que le gros-oeuvre soit sain et de savoir précisément les travaux à mener, leur coût, et de disposer du savoir-faire. Sur ce point, attention toutefois, car en cas de revente dans les 10 ans, le vendeur reste responsable vis-à-vis de l’acquéreur de la bonne tenue des travaux qu’il a lui-même effectués. A l’autre bout de l’échelle, on trouve quelques acquéreurs avec une forte capacité d’achat qui achètent pour habiter et se font plaisir sur les travaux.

Lorsqu’on s’éloigne un peu, mais en restant dans la partie « agglomérée » d’Allassac, on trouve des maisons des années 50 à 80 entre 1 000 et 1 400 euros le m² qui satisfont les petits budgets qui ne veulent pas avoir à supporter d’importants travaux.

On dirait que plus on s’éloigne du centre-bourg d’Allassac, plus c’est cher…

Oui et non. Pour des biens comparables construits à la même époque, s’éloigner fait baisser le prix. Mais il se trouve que plus on s‘éloigne du centre, plus on a des constructions récentes, et donc leur prix s’en ressent, puisque à l’extrême, pour des maisons construites après 2012, dont le marché est marginal, on approche les 2 000 euros le m². Un tel prix est justifié notamment du fait d’une bonne isolation (conformité RT 2012), de modes de chauffage plus économiques, et de prestations recherchées : plusieurs chambres, belle surface de plain-pied, terrain plus grand, etc.

Nous invitons toutefois les vendeurs et acquéreurs à la prudence au sujet de ces fourchettes de prix au mètre carré : si elles sont utiles pour avoir quelques repères, il est important de disposer d’une estimation réalisée par un professionnel détenteur du titre d’agent immobilier (par opposition aux mandataires), car l’estimation d’un bien particulier dépend de très nombreux critères. Une estimation sérieuse doit être consignée dans un document de quelques pages et justifiée à l’aide d’éléments objectifs.

Peut-on trouver des biens haut de gamme à Allassac?

Il en existe dans l’ancien comme dans le récent, mais ils ne sont forcément à vendre ! D’après les transactions réalisées ces dernières années, nous pouvons dire que le bien haut de gamme type à Allassac est une maison individuelle récente dont la valeur est supérieure à 250 000 euros. Mais pour un tel budget, le vendeur doit s’armer de patience, car le Corrézien qui dispose d’un tel budget aura déjà fait construire sa propre maison ou acheté dans l’ancien de qualité à Brive ou proche périphérie.

Ce marché est donc quasi-exclusivement animé par des personnes venant de l’extérieur du département, voire de la région, qui s’installent suite à une mutation professionnelle ou un départ en retraite. Non seulement ils ne sont pas très nombreux, mais venant souvent de grandes villes, ils regardent plus spontanément vers Brive, Malemort ou Ussac par exemple. Sur les 5 dernières années, seulement 8 transactions ont dépassé les 250 000 euros à Allassac sur les 400 réalisées. Et encore, deux portaient sur des locaux d’entreprises…

Comment se porte le marché de la location à Allassac ?

Les candidats locataires sont de plus en plus exigeants sur la qualité des biens qu’ils louent, ils veulent en avoir pour leur argent. Les meilleurs profils aimeraient louer une maison, mais ils sont confrontés à la rareté de l’offre et à des loyers de marché souvent trop élevés pour eux, ou, à l’inverse, des loyers attractifs mais pour des biens en mauvais état. Ils se rabattent donc sur des appartements en ciblant prioritairement soit des appartements anciens non rénovés mais très bien entretenus, soit, plus rares sur le marché, sur des appartements entièrement rénovés (fenêtres, isolation, etc.) avec des finitions au goût du jour et qui sont donc proches du neuf. Un T3 sans gros défaut loué entre 8 et 8,50 euros par m² selon la surface, se relouera très vite en haute saison locative. Les loyers au m² baissent rapidement aux alentours de 7 euros, voire moins, pour les grandes surfaces, ou pour des surfaces plus petites mais en état moyen, voire déplorable.

Il y a donc encore des logements en mauvais état ?

On trouve encore sur le marché locatif allassacois des appartements ne respectant pas les critères de décence imposés par la loi. Ceux-là trouvent bien sûr difficilement preneur, et il s’agit toujours d’une clientèle fragile financièrement et socialement. A Allassac, la vacance locative est le plus souvent la conséquence d’une offre de mauvaise qualité, qui devrait faire réfléchir les propriétaires sur l’opportunité de vendre ou de rénover sérieusement.

Il existe plusieurs aides à la rénovation, proposées notamment par la Région, le Département, l’Agglo de Brive et la mairie d’Allassac. Et dans quelques mois, au travers du plan d’action Coeur de ville, d’importants fonds publics vont être débloqués pour aider à rénover et redynamiser les centres-villes. Allassac, de même que Donzenac, Objat et Juillac en bénéficieront par le biais de l’Agglo, à la condition que les propriétaires jouent le jeu.

Nous encourageons donc sincèrement tous les propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, à se renseigner auprès de la Maison de l’Habitat à Brive pour découvrir toutes les aides dont ils peuvent bénéficier, d’autant que certaines ne sont pas conditionnées par leurs revenus. L’attractivité et le dynamisme d’Allassac dépendent aussi beaucoup d’eux !

En savoir plus

Les résultats complets de l’étude de la CCI de Corrèze (PDF)

La Maison de l’Urbanisme et de l’Habitat de l’Agglo de Brive-la-Gaillarde